KONUTLARDA KDV İNDİRİMİNE ESAS NET ALAN NASIL HESAPLANIR…!!!
Bilindiği üzere, katma değer vergisinin kanuni oranı % 10 dur ve bu oran katma değer vergisi kanunun 28. maddesiyle düzenlenmiştir. Aynı maddede Bakanlar Kuruluna bu oranı dört katına kadar artırmaya, % 1 e kadar düşürmeye, konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetki verilmiştir.
Bu yetkiye istinaden, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile, 30 Aralık 2007 tarihinden itibaren katma değer vergisi oranları;
– net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerinde % 1,
– işyeri teslimlerinde ise % 18 oranında uygulanmaktaydı.
Daha sonraki bir Bakanlar Kurulu Kararına göre yapılan düzenleme ile, Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerdeki (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç) net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen ;
– Arsa metrekare birim değeri 500 TL. ‘ye kadar olan konutlarda (dâhil) %1
– Arsa metrekare birim değeri 500 TL. ve 999 TL (dahil) ye kadar olan konutlarda %8
– Arsa metrekare birim değeri 1.000 TL. ve üstü konutlarda KDV oranı %18 olarak tespit edilmiştir.
– 150 m² ve üstü konutlarda ise katma değer vergisi oranı %18 olarak uygulamaya devam etmiştir.
Söz konusu düzenleme 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla alınmış olup 01.01.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınan konutlara uygulanacaktır.
Görüleceği üzere konut teslimlerinde 150 m² hesabı, KDV oranının uygulanması ve dolayısıyla da KDV iadesi talep edilebilmesi yönünden büyük önem arz etmektedir. Ayrıca, konutlardaki indirimli KDV oranı uygulaması alıcılara yüzde 7 ilâ 17 arasında bir fiyat avantajı, müteahhitlere ise KDV iadesi yoluyla fazla konut satma imkânı sağlıyor. Konutlarda net alan olan 150 m² hesabı yapılırken Mali İdare ile mükellefler arasında daha doğrusu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında görüş farklılıkları ortaya çıkmaktaydı. Bu sorun, Maliye Bakanlığı ile Çevre Bakanlığı’nın 150 metrekarelik net alanın hesabının birbirinden farklı tanımlamasından kaynaklanmaktadır. Bağımsız bölüm net alanına ilişkin son değişiklik Çevre Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. Maddesine. 01.06.2013’ten itibaren yürürlüğe girmek üzere eklenen 41 numaralı bentle yapılmış, bu değişiklikle. Konutlarda 150 metrekarelik net alan hesabı tamamen değiştirilmiş ve KDV Tebliğleri uyarınca net alan hesabına dâhil edilen birçok alan, net alan hesabının dışına çıkarılmıştır.
Yapılan tanım, “Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez.” Şeklindedir.
Bu durum ise konutlara uygulanacak KDV oranının yüzde 18’den yüzde 1 veya 8’e inmesine, ayrıca KDV iadesi talep edilebilmesine yol açmıştır. Ancak bu teknik düzenlemeye rağmen birçok mükellefin mağduriyetine yol açılarak konu ihtilaflı hale gelmiştir. Konu ile ilgili olarak Danıştay 4. Dairesi, konutlarda net alanın hesabı konusunda KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “III/B-2.1.3. Net Alan” alt başlıklı bölümünün yürürlüğünü durdurdu. Bu yürütmeyi durdurma işleminden sonra Maliyece bu konuda 1/5/2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde konutların net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılması gerektiği konusunda yazılı talimat vermiştir.
Konut teslimlerinde uygulanacak olan. Katma değer vergisi oranlarıyla ilgili en son düzenleme 08.09.2016 Tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik yapılmasına. 4760 Sayılı Özel Tüketim Vergisi Kanununa Ekli (I) Sayılı Listede Yer Alan Bazı Mallarda Uygulanan Özel Tüketim Vergisinin Belirlenesine Dair Karar” ile yapılmış olup söz konusu kararla, KDV oranlarının belirlendiği 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına “Geçici 2. Madde “ eklenmiştir.
Madde hükmüne göre;
“Geçici madde 2-(1) Bu kararın 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranına tabi konutların, 31.03.2017 tarihine kadar (Bu tarih dâhil) teslimlerinde, aynı fıkranın (c) bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır.”
Böylelikle, teslimleri % 18 e tabi olan konutlarda KDV oranı 31.03.2017 tarihine kadar %8’olarak uygulanacaktır.
